沪西的桃江路、东平路和衡山路（旧名恩利和路、贾尔业爱路和贝当路）三条马路相交叉形成一个东西长的尖三角形地块，估计面积1公顷，这里有10幢花园洋房，如果平均计算，每幢花园洋房占地面积1000平方米，在寸土寸金的上海，那自然就是豪宅了。也许人们想知道，这些洋房是哪一家房地产公司投资建造的，历史上又有谁居住在这里。
桃江路、东平路、衡山路相围的地块形成一个尖的三角形
1918年地图，恩（误为“思”）利和路和贾尔业爱路已经筑成，贝当路尚未开工
在旧上海的房地产业、金融业中经常会遇上realty、trust、banking之类的名词或公司名称。realty就是不动产、房地产，这仅仅是指产权，如把realty投入经营，那就涉及到地产、房产、放款、抵押、测绘、营造、售卖、经租等诸方面的业务。trust的本义是指信任、信赖，用于经济或法律术语时则是指托管财产的所有权，也就是“信托”。信托的主体就是授予人和受托人，也就是授予人将财产信托给受托人；信托的财产则是能够证明合法来源的不动产、股票、债券、抵押契据、保险单、银行存款等。受托人往往是授予人认为可以信赖的人，或法律赋予的有行使信托权力的商事机构——信托公司（trust company）。信托公司不是财产的所有人，但是，信托公司可以根据办理信托时的约定和国家法律对信托的财产加以管理，用现在的流行语就是“理财”；而受托人是个人或律师，他们只是信托的代理性质，无权对授予人的财产进行所谓的“理财”。在西方，信托早已经成为一种成熟的商业或金融业务，经营信托业务的商事机构有独立的信托公司，或银行下设的信托部，经营的项目大致分为公司信托、个人信托、政府及国家机构信托、保管信托、房地产信托等多种。信托经营更是五花八门，如代理客户发行股票、债券，代理商业注册、股票、债券的收息、收本以及买进卖出；而在房地产方面，由于房地产的买进、卖出的过户是十分繁复、政策性很强的事，个人是难以完成的，于是，“信托”也可以指房地产买卖、经租等。Trust在中国兴起于19世纪末20世纪初，大概当时的中国人认为它是与银行相似的、与银钱有关的商事机构，就把trust、trust company叫做“银公司”，约民国以后改称为“信托”、“信托公司”。bank、banking就是银行、银行业务。
美商中国营业公司（China Realty Co. Fed.，Inc.，U. S. A.）创办于1902年，后来发展成为上海最大的房地产公司之一。公司初建时，原公共租界工部局工程处职员雷文（Frank J. Raven）任董事会执行董事。由于雷文的诸多建议未被董事会采纳，因此他与董事会关系不和。1914年，雷文与英文《大陆报》（《China Press》）编辑霍默（C. H. Homer）、礼明律师事务所律师礼明（William S. Fleming）合作创办“普益银公司”（Raven Trust Co.，Ltd.），就是一家信托公司，经营放款、抵押、理财、遗产管理、财产托管，兼营水火保险等业务。信托公司的许多财务往来须通过银行来完成，于是，1917年，雷文又出资200万元建了属于自己的“美丰银行”（American-Oriental Banking Co.），并获准在中国发行美丰银行纸钞。为了拓展在美国的业务，雷文还创立了美东银公司（American-Oriental Trust Co.）。1922年，雷文又成立了普益地产公司（Asia Realty Co. Fed. Inc.，U. S. A.）。统计资料表明，雷文在经营中，不断地把其他公司的资金转入普益地产公司，普益地产公司初创时资本仅80万元，10年后的1932年，资本达到2200万元，在上海拥有市中心区土地231亩，各式花园洋房240幢，建筑面积80239平方米，平均每幢花园洋房占地面积约700平方米，建筑面积334平方米。从这样的数据可以知道，普益地产公司建设的住宅以独立的花园洋房为主。
普益地产公司老板雷文
1914年前，上海法租界的西界最远处在今天的重庆中路，1914年，法租界扩张成功，南界伸到了肇嘉浜（今肇嘉浜路）的北岸，西界伸到了海格路（华山路），总面积达到15136亩，相当于10平方公里。新扩张的租界区域当时被叫做“法租界新界”，新界大量的“农业用地”瞬间变成了商业用地、住宅用地，地价节节攀升，吸引了无数的房地产商争相进入。桃江路和东平路筑于1914年后，衡山路筑于1922年，在法租界新界出现后，许多的外商房地产公司争相“永租”新界的土地，由于受到资金不足的困惑，许多房地产公司在购进土地后不久，就会以高于进价的价格转让或出售，在获得资金后再购进新的、更大的地块，所以法租界新界的土地在不长的时间内都有多次转让和出售的记录，当然，每一次土地的转让或出售，土地的价格就会有成倍或数倍的增长。普益地产公司是最后接盘桃江路、东平路、华山路相围的地块的房地产公司，1929年前就投资将这个地块建设为沪西高档的住宅区，这些住宅由美商克里洋行（R. A. Curry Architect，匈牙利建筑师乌达克来上海后就任职于克里洋行，上海许多建筑设计图纸上标R. A. Curry Architect被现在的“学者”误认为就是乌达克的作品，希望这篇文章发表后，能对研究者有所帮助）设计，20世纪20年代中期交付使用。住宅主要提供长期租赁，我们可以在1937年的《字林西报行名录》中找到部分住户的名单，其中Route Henri Riviere（桃江路）1号登记的住户是Ma Ping San，显然是一位华人，但是没能找到他的资料；7号登记的住户是Mr. & Mrs. A. E. Jackson，服务单位是Shanghai Licensed Pilots Association，也就是“上海引水协会”；25号登记的住户是Mr. & Mrs. F. V. Reilly，工作单位是证券经纪人公司Clair & Reilly（克兰拉利）的合伙人；不过，1947年《上海商业行名录》中，桃江路的住户是Dr. G. A. Pisarevsky，他是捷克斯洛伐克著名的斯柯达工厂（Skoda Works）上海远东分公司的代表，斯柯达工厂在华业务主要是经营军需物资、铁路车辆、铸钢、锻造、钢铁材料、电器、轮胎等，他于1937年登记的住宅地址是“大西路（延安西路）1号”。Route Gaenier（贾尔业爱路，即东平路）2号登记的住户是Mr. & Mrs. D. F. Myers、Miss Peggy Myers和R. Sleap，可惜没能找到两位Myers的身份登记，而那位R. Sleap则是美商汇众银公司（China Finance Corporation，Fed. Inc.，U. S. A.，早期名称是东大陆银公司）的部门经理；4号登记住户是Mr & Mrs A. Krisel，他是克雷斯律师事务所（Krisel & Krisel）的律师；6号住户在1947年《上海商业行号图》上标注的是Christ Mission，中文标注是“基督堂”，许多人以为是教堂，实际上这是一个基督教会的办公场所，并不是提供做礼拜的教堂（教堂一般会用church标明，mission是指教会）；8号的登记住户是Mr. & Mrs. S. Mutoh，他是日商公大纱厂第三厂（即建国后曹家渡的上海绢纺织厂的前身）的大班。通过住户的身份，也可以理解这里的花园洋房的身价。
克里洋行老板克里
桃江路25号的北立面
雷文是上海滩颇有传奇色彩的人物，据说他当年是以传教士的身份来到上海的，后来在公共租界工部局工程处任职，因为与传教士福开森（John Calvin Ferguson，1866—1945；今武康路旧名福开森路，就是以他的名字命名的）的关系，才有资格参与美商中国营业公司的创办。后来，雷文离开中国营业公司，与人合作创办普益银公司、美丰银行、普益地产公司等金融和房地产公司，而资金来源的相当大的一部分则是通过雷文在美国的美东银公司，以“理财”的名义在美国筹募的。据说，20世纪30年代初，许多美国的股东们没有收到他们应得的利润，遂向美国政府投诉，美国法院私下里派了一个调查团来到上海，发现雷文利用自己的多家公司在洗钱，不少公司的财产被转移到雷文的私人账户。1935年5月，雷文被美国法院强行押解回美国，他在上海的多家公司几乎处于瘫痪状态。但是，中国人或在中国的美国人则以为，雷文掌控的多家美丰银行（美丰银行以上海行为总行，在重庆、福州的分行叫做“重庆美丰银行”、“福州美丰银行”）获得纸钞的发行权，发行纸钞的总额远远高于应发行纸钞的总额。这要从20世纪20年代末说起，美国为了摆脱通货膨胀危机，决定向世界收购大量的黄金和白银作为国库储备，造成世界银价暴涨，许多“银本位制”的国家受累不浅，一些欧洲国家干脆放弃了银本位制。中国是长期实行银本位制的国家，以白银作为货币的本位，以银子作为货币，白银称重计价，以“两”为单位，称之为“银两”，民间流通银元，一枚银元实重七钱二分，也就是说，一枚银元合白银七钱二分（银元与银两的比价略大于七钱二分，随行就市）。世界银价上涨，许多商人在中国套购白银或银元后运到外国抛售，再回到中国套购白银，使中国的白银大量外流，银价不断攀升，银根紧缺，市民们纷纷抛售纸钞，兑换现银。而美丰银行纸钞的发行量远远超出了银行实际的承受能力，于是，美丰银行出现了严重的亏空，资金周转失控，一时无法偿付利息，这才导致美国的股东向法院起诉。至于哪一种说法更合理、更准确，如今谁也讲不清楚了。
桃江路7-21号于2015年8月被公布为第五批上海市优秀历史建筑。
（作者系上海市规划委员会专家咨询委员会专家，上海市地名学会副理事长，上海市非物质文化委员会专家）
