武康路392号甲，是一幢四层砖木结构的西式别墅。根据文物普查资料，这幢别墅建于1912年。福开森路（今武康路）辟筑于清末的1907年，民国元年（1912）建造的房子，迄今已是105年，算得上是老马路上的老房子了，极具观赏价值。这幢洋房的体量不小，用大型廊柱支撑房屋骨架，对称券窗、阳台装饰立面，属于20世纪初至30年代在上海流行的欧洲大都市建筑风格，建造标准不低。20世纪初年，上海已经具有了国际一流城市的气象，不但外滩的大型公共建筑采用了当时欧洲都市建筑的“仿文艺复兴式”，就连建造私家住宅的豪强巨富，也有仿照。

武康路392号甲建筑侧立面

　　这座房子最初的主人是谁？从清朝、北洋、南京政府、汪伪政权和人民政府，加上法租界公董局，一百年间有五六个行政权力相继管理过这条马路，时过境迁，你来我往，其中的房屋财产关系更迭尤其复杂。资料缺乏，许多事实只能得之于口传。根据徐汇区文化局文物普查时从老居民处得到的信息，投资武康路392号甲别墅的是一位军阀，但随即为中华民国总统袁世凯的大公子袁克定拥有。武康路上曾有黄兴、唐绍仪、陈果夫、陈立夫居住，中华民国大总统袁世凯家族也在这里置业，这个信息非常难得，需要加倍重视。

　　袁世凯是北方枭雄，靠小站练兵崛起，盘根错节的关系在天津。但是，袁世凯和袁家人，在上海的渊源也非常深，这是一般讲清末民初历史的时候常常忽视的。袁世凯在1881年去山东投靠淮军吴长庆之前，曾在上海的租界混过，住在四马路（今福州路）的旅店里，就近去妓院，和一位当红书寓沈氏情深意笃。沈氏劝他上进，资助盘缠、礼品，袁世凯遂离开上海四马路的花丛，去了山东。事后，沈氏自赎身价，脱离欢场，与袁世凯成婚为妾（“大姨太”），袁世凯原配于氏则留在了老家。沈氏精明能干，通情达理，照应各方，成为袁府的内当家。于氏所生的袁克定按上海人的称呼，叫沈氏为“亲妈”；朝鲜夫人三姨太金氏所生的袁克文，则正式过继给了沈氏，受宠非常。沈氏自称是苏州人，其实是崇明人。称“苏州人”并不算错，人在上海，都推郡望，如同舟山人说是宁波人，丹阳人说是常州人，清末的崇明属于苏州府。19世纪80年代，苏州话与上海本地话汇合，是上海租界的普通话，也是不同地籍人们乐于采用的交际语言。因此，完全有理由说袁世凯和他的儿女们是能够听、说上海话的，对上海的掌故、人事、市道和风土人情是不陌生的。

　　袁氏二位贵公子，和上海关系较深的不是踌躇满志的袁克定（1878—1955），而是闲云野鹤的袁克文（1889—1934）。袁世凯在世时，袁克文瞒着家里，来上海玩得很疯。他同父异母的妹妹袁静雪回忆说，她的“二哥”是“吃、喝、嫖、赌、抽，样样都来。会唱昆曲，好玩古钱，收集了许许多多的外国金币”。高拜石《古春风楼琐记》说：“寒云每次南游，来时裘马丰都，归则典当俱尽。”袁克文为躲着父亲，带了10万元支票来上海。他在十里洋场花钱如流水，却也有赚钱的时候。袁克文利用自己在青帮中的“大”字辈身份，在上海广招门徒。要知道“大、通、悟、觉”，黄金荣不过“通”字辈，杜月笙不过“悟”字辈，开香堂收徒，一定收得到拜师钱。另外，袁克文的文、字、画才俱佳，在上海高悬“笔单”，给张宗昌写一幅中堂，就收得1000元。按理说，袁克文和上海的密切关系，还有他不缺钱的荒诞生活，都是有可能在上海置一份家产的。但是，查考下来，这样的可能性几乎没有。他在上海，有钱无钱，必住大东旅店。还是他妹妹袁静雪说的，袁克文晚岁潦倒，在天津去世的时候，“只在笔筒里找出了20元，他的后事都是由徒弟们拿出钱来办的”。窘迫如此，是不可能来上海福开森路上置办房产的。投资生财的事情，对袁克文来讲也是太费心了，不耐烦。

　　武康路392号甲属于袁克定，是有可能的。袁世凯本人历官多年，早有积敛，在河南、河北屯有大量田产、工厂、矿山、商店和银号，当总统后更是捞了一把浮财，有钱是肯定的。袁世凯在世时，袁家酒池肉林、钟鸣鼎食都不成问题。袁世凯病危时，曾给每个儿子各分了15万元（1925年《清室优待条件》修正后，废清全年收入为50万元，可作比较），余下的都留作家族公款，由袁克定掌管，袁府内只有袁克定有钱。袁世凯有一妻九妾，遗下17子、15女，嫁娶都还算是达官贵人的大户人家，无奈人数众多，不少子女的生计开始窘迫，有的相当不妙。袁氏的家庭医生上海人徐亚伦说：四子克端抽鸦片败家，连儿子家礼、家宾的学费也付不起，只能到袁克定保管的公款去支用。讨来的学费50元，交了又要孩子去要回来。家礼大了，懂得要面子，觉得生在袁家是个错误，居然吞了父母的鸦片泡，没有救过来就死了。袁世凯在世，袁克定为太子；袁世凯死后，袁克定握有大笔遗产，按他在袁氏家族的地位，以及他乐于操控政治、把握经济的性格，在上海经营一点房地产是可能的。

武康路392号甲内老化的楼梯

　　袁氏家族的房产多在天津，英租界小白楼（今建设路）一带有楼房数百间。天津以外，袁家账房在上海、香港、伦敦（因四子克端、五子克权曾在那里留学）也有不少经营。据说，袁世凯在香港有一处房产，被大管家袁乃宽赖掉了，袁克定也没有办法。上海武康路392号甲的房产，既建于1912年，就不太可能从一开始是袁世凯或袁乃宽投资的。或者就是袁克定在1916年之后掌管了袁氏家族的钱财，来上海买下的。按房地产资料，以及武康路老居民的口述，这幢别墅曾一度租给某银行高级职员居住。1949年以后，成为上海市公安局的机关宿舍。目前整幢楼房已经分隔开来，由多户居民合用。虽然已在2015年8月17日由上海市政府公布为市级优秀历史建筑，但房屋老化失修的情况比较严重，前景堪忧。

（作者系复旦大学教授、博士生导师）